مرز ۳۰درصدی فقر مسکن در خانوار شهری رد شد. قیمت‌های فروش و اجاره در ماه‌های اخیر از روند منطقی خارج شد

مرز ۳۰درصدی فقر مسکن در خانوار شهری رد شد. قیمت‌های فروش و اجاره در ماه‌های اخیر از روند منطقی خارج شد
گزارش | فرهیختگان
براساس تعاریف بین‌المللی، اگر سهم مسکن از سبد هزینه‌های خانوار به بیش از 30 درصد برسد خانوار دچار فقر مسکن شده و مجبور خواهد بود از هزینه‌های زیستی و رفاهی و حتی خوراک خود برای پرداخت اجاره‌بها بگذرد. گرچه آمارهای جدید منتشر نشده اما تا انتهای سال 1400 در مناطق شهری کشور حدود 36 تا 37 درصد و در شهری همچون تهران حول‌و‌حوش 48 تا 49 درصد از هزینه‌های مستاجران مربوط به اجاره بهای مسکن بوده است. فارغ از اینکه این فقر مسکن چه بر سر خانوارهای ایرانی می‌آورد، مساله مهم این است که شوربختانه هنوز تنور افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن کشور روشن بوده و برنامه‌های اقتصادی و به‌ویژه برنامه‌های حوزه مسکن دولت نیز هنوز نتوانسته جلوی روند مخرب افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن را بگیرد.

در این خصوص گرچه طی سه ماه اخیر دولت از انتشار آمارهای معاملات مسکن خودداری کرده اما بازار مسکن همچنان با تب بالای افزایش قیمت‌ها آخرین امیدهای مستاجران را از آنان می‌رباید. براساس گزارش مرکز آمار که با عنوان «طرح گرد‌آوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری‌های کشور» منتشر می‌شود، در پاییز سال ١٤٠١، 101 هزار و 878 واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌های کشور پیش‌بینی‌شده که نسبت به فصل گذشته 4.1 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 23.2 درصد افزایش داشته است.‏ متوسط تعداد واحد مسکونی در هر پروانه‌ احداث ساختمان ٣.٣ واحد بوده است‌. طبق این گزارش در پاییز 1401، ٣٠٦٢٦ پروانه‌ احداث ساختمان توسط شهرداری‌های کشور در پاییز ١٤٠١ صادر شده که نسبت به فصل گذشته نزدیک به یک‌درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ١٦ درصد افزایش داشته است. مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان‌ در پاییز ١٤٠١ حدود ١٨٢٢٣ هزار متر مربع بوده که نسبت به فصل گذشته ۰.۱ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 15 درصد افزایش داشته است.

تحول در ساخت‌وساز دیده نمی‌شود

فارغ از اینکه هدف‌گذاری ساخت سالانه یک‌ میلیون مسکن در کشور چقدر واقعی و اصلا چقدر امکان‌پذیر است، آمارها نشان می‌دهد ساخت‌وساز فعلی (بدون در نظر گرفتن چهارماه اخیر) در بین دوره 40 ماهه زمستان 1391 تاکنون هیچ نشانی از تحول کمی در ساخت‌وساز و افزایش قابل‌توجه ساخت مسکن را نشان نمی‌دهد، به‌طوری‌که تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی پاییز 1401 حتی از برخی ماه‌ها همچون تابستان 1399 و پاییز 1399 نیز کمتر است. البته گرچه مجوزهای صادرشده در پاییز سال گذشته بیشتر در بین 40 ماه اخیر، از 20 ماه بیشتر بوده، اما با توجه به هدف‌گذاری ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، این ساخت‌وساز آن هدف‌گذاری را به سرانجام نمی‌رساند.

از انتظارات تورمی تا بلبشوی آگهی‌ها

پر واضح است افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن کشور به‌تبعیت از سایر شاخص‌های اقتصاد کلان بوده و با انتظارات تورمی ماه‌های اخیر، قیمت‌ها در بازار مسکن نیز از این شرایط متاثر بوده است. آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد نرخ رشد سالانه پول (از اجزای نقدینگی) در ماه‌های آذر تا بهمن بین 55 تا 70 درصد بوده است. این شاخص که عمدتا برای نشان دادن انتظارات تورمی استفاده می‌شود نشان می‌دهد صاحبان پول برای سرمایه‌گذاری‌ها مولد و غیرمولد خود دست به کار شده‌اند که در این میان سرمایه‌گذاری و حتی سفته‌‌بازی در بازار دارایی‌ها بیش از سرمایه‌گذاری در بازارهای مولد است. در این شرایط هجوم سرمایه‌ها به دارایی‌های مختلف اعم از مسکن، زمین و دلار و… و افزایش قیمت‌ها در نتیجه وجود انتظارات تورمی و همچنین افزایش تقاضا قابل تصور بوده و نمی‌توان انکار کرد که این هجوم پول به بازارهای مختلف تبعات منفی نداشته باشد. اما این نکته را نیز باید اضافه کرد در بازار مسکن ایران که نه ابزارهای کنترلی (عمدتا مالیات بر ملاکی، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات خانه‌های خالی) کارآمد هستند و نه بازار مسکن شفاف بوده، به‌تبع وجود سطح بالای انتظارات تورمی، قیمت‌ها نیز بعضا منطق خاصی نداشته و اغلب قیمت‌ها موردپذیرش خریداران و به‌ویژه مستاجران قرار گیرد.

در این خصوص، برخی از مشاوران املاک به خبرنگار «فرهیختگان» می‌گویند اغلب قیمت‌های فروش و اجاره در ماه‌های اخیر از روند منطقی خارج شده و بسیاری از مالکان قیمت‌هایی را به آنان اعلام می‌کنند که با قیمت واقعی فاصله زیادی دارد. یکی از مشاوران املاک می‌گوید زمانی که در مقابل قیمت‌های غیرواقعی مالکان مقاومت می‌کنیم، مالک به چندین مشاور دیگر مراجعه می‌کند و تلاش می‌کند به هر قیمتی که شده، نرخ اعلامی خود را به مشاوران بقبولاند.

یکی از مشاوران املاک می‌گوید همواره سعی کرده قیمت‌های غیرواقعی را نپذیرد اما در ماه‌های اخیر حجم بالای قیمت‌های غیرواقعی باعث شده وی و برخی از همکارانش «از خدا بخواهند که کاش به شرایط رکودی برگردیم.» وی در توضیح این موضوع می‌گوید واقعیت این است که در حوزه خرید، اغلب خریدها سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی است و پول دست برخی از مردم مانده که هر قیمتی را می‌پذیرند، درحالی‌که ما به‌عنوان مشاور املاک به خریداران اعلام می‌کنیم که این قیمت غیرواقعی یا بالاتر از قیمت واقعی است اما سرمایه‌گذاران با انتظاراتی که از آینده دارند با کمی چانه‌زنی اقدام به خرید می‌کنند. به گفته این مشاور املاک، موضوع در خصوص مستاجران متفاوت است. مستاجران در اینجا تعیین‌کننده قیمت‌ها نبوده و مجبورند قیمت‌های بالای اجاره را که تابعی از قیمت ملک است بپذیرند. 

 تیغ کند سیاستگذاری، تب تند قیمت‌ها

آن‌طور که از آمارها بر‌می‌آید، در ماه‌های اخیر وجود سطح بالای انتظارات تورمی به مشکلات بخش مسکن افزوده و مسکن را بیش از گذشته از دسترس گروه کم‌درآمد و حتی گروه‌های با درآمد متوسط خارج کرده است. این وضعیت با بلبشوی فعالیت‌های سفته‌بازانه در بازار مسکن و عدم اثرگذاری برنامه‌های مسکنی دولت ترکیب شده و وضعیت نامبارکی را خلق کرده است، شرایطی که طبق آمارها، ترکش‌های آن به جمعیت حومه و نیمه جنوبی شهر تهران و سایر شهرها بیشتر اصابت کرده و گرفتاری‌های جدیدی را برای مستاجران به‌وجود آورده است.