صاحب‌خانه شدن به بعد از مرگ موکول شد. متوسط زمان خانه‌دار شدن ۷۴ سال

صاحب‌خانه شدن به بعد از مرگ موکول شد. متوسط زمان خانه‌دار شدن ۷۴ سال 

گزارش | دنیای اقتصاد

ماراتن «خرید مسکن» در کشور براساس میانگین درآمد سالانه خانوارهای شهری، قدرت پس‌انداز و همچنین سطح متوسط قیمت آپارتمان در مناطق شهری کشور، به ۷۴سال افزایش پیدا کرد. این «دوره انتظار تا کلید خانه»، براساس آمار شاخص «امید به زندگی»، معادل یک عمر برآورد می‌شود که به این ترتیب، تصویر کاملا روشن و شفاف از «ناکارآمدی سیاست‌های تامین مسکن» طی‌ سال‌های اخیر را ارائه می‌کند. این در حالی است که نیمه دهه۹۰ و قبل از جهش قیمت مسکن، شاخص «انتظار برای خرید مسکن» برای خانوارهای شهری، رقمی معادل ۱۴سال بود. ماراتن فرسایشی تا کلید مسکن، در حال حاضر برای تهرانی‌ها نیز براساس همین بررسی-که داده‌های رسمی سال۱۴۰۱ مبنای آن است- ۱۱۲سال به طول می‌انجامد. اکنون، پرسش اصلی در مواجهه با «بن‌بست بازار مسکن برای تقاضای مصرفی» این است؛ آیا راه دیگری غیر از این ماراتن غیرممکن برای صاحب‌خانه شدن وجود دارد یا می‌توان طراحی کرد؟ بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این‌باره نشان می‌دهد، از آنجا که طول دوره انتظار برای صاحب‌خانه شدن در یک بازار مسکن کارآمد، مطابق الگوی جهانی، حول و حوش ۱۰سال است، وضعیت فعلی در کشور باید به نفع «خانه‌اولی‌های اجاره‌نشین» تغییر پیدا کند؛ آن هم در شرایطی که نه تنها این اعداد و ارقام که گزارش اخیر مرکز پژوهش‌های مجلس هم مشخص می‌کند، ۶ دهک اول جامعه با بحران دسترسی به مسکن مناسب روبه‌رو هستند. بر این اساس، راه اصلی جایگزین ماراتن «عمر» تا کلید مسکن، از طریق «مهار پایدار رشد نقدینگی و تورم عمومی به‌عنوان محرک‌های تورم مسکن، یک دهه رشد اقتصادی بالا برای توانمندسازی قدرت خرید خانوارها و همچنین کنترل عوامل تولید انتظارات تورمی با هدف کاهش تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه ملکی» می‌تواند طراحی و مقابل خریداران مصرفی مسکن قرار بگیرد. البته، از آنجا که این مسیر، به احتمال زیاد، زمان‌بر خواهد بود، یک «مسیر موقت» هم وجود دارد.

یافته‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی مربوط به درآمد و هزینه خانوارهای شهری در سال 1401، نشان می‌دهد شاخص انتظار برای مسکن در کشور به طور متوسط به 74 سال رسیده است که این میزان حول و حوش سن امید به زندگی در کشور است. داده‌‌‌های مربوط به سطح درآمد و هزینه سالانه خانوارهای شهری، یکی از دو جزئی است که می‌توان با استفاده از آن در کنار وضعیت متوسط قیمت مسکن، شاخص دسترسی و طول دوره انتظار خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها برای خانه‌‌‌دار شدن را سنجش کرد. اگرچه آمار رسمی مربوط به سطح متوسط قیمت مسکن در تهران و کشور در سال 1401 هنوز منتشر نشده است اما بر اساس گزارشی که چندی پیش با عنوان «چالش‌‌‌های سیاستگذاری مسکن شهری در ایران» از سوی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس منتشر شد که در آن درصدهایی مربوط به رشد قیمت مسکن اعلام شده بود، برآوردها نشان می‌دهد در سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهرهای کشور به 20 میلیون تومان رسیده است.

همچنین داده‌‌‌های رسمی مربوط به میانگین قیمت مسکن شهر تهران در سه فصل اول سال 1401 و برآوردها از متوسط قیمت مسکن پایتخت در زمستان، حاکی است پارسال متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به حول و حوش 38 میلیون تومان رسید. سال گذشته همچنین متوسط درآمد سالانه خانوارهای شهری کشور معادل 167 میلیون تومان بوده است؛ هزینه سالانه این خانوارها نیز به طور متوسط 137 میلیون تومان اعلام شده است. در تهران نیز متوسط درآمد سالانه خانوارها 230 میلیون تومان و میانگین هزینه سالانه آنها 196 میلیون تومان برآورد شده است. این آمارها نشان می‌دهد سال گذشته قدرت پس‌‌‌انداز خانوارهای شهری کشور 16‌درصد و در شهر تهران 15 درصد بوده است. این میزان به طور متوسط در دهه 80 حدود 30‌درصد و در دهه 90 حول و حوش 25‌درصد بوده است. «دنیای‌اقتصاد» با استفاده از این دو شاخص، طول دوره دسترسی خانوارها به مسکن بر اساس دو شاخص «دسترسی به مسکن» و همچنین «انتظار برای خرید مسکن» را محاسبه کرده است.

این محاسبات نشان می‌دهد، شاخص «دسترسی به مسکن» (نسبت میانگین قیمت آپارتمان 100 مترمربعی در کشور به درآمد سالانه خانوارها در سال 1401 که نشان می‌دهد با اتکا به کل درآمد یک‌سال، خانه‌‌‌دار شدن برای خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها چند سال زمان می‌‌‌برد) در سال گذشته در کشور معادل 12 سال بوده است. سال 1400 این میزان معادل 10 سال بود. در تهران نیز این میزان در سال 1401 به 17 سال رسید. بر اساس «شاخص انتظار برای خرید مسکن»، یعنی طول زمانی صاحب‌‌‌خانه شدن با قدرت کنونی پس‌‌‌انداز خانوارها که بر اساس درآمد-هزینه خانوارها در سال 1401، نرخ پس‌‌‌انداز در کشور به 16‌درصد و در تهران به 15‌درصد رسیده است، خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها برای خرید یک واحد مسکونی 100 مترمربعی در کشور باید 74 سال یعنی معادل یک عمر (بر اساس شاخص امید به زندگی در کشور) منتظر بمانند. در سال 99 این میزان با پس‌‌‌انداز حدود 30 درصدی 36 سال بود. در سال 96 یعنی سال قبل از جهش مسکن طول دوره انتظار برای خانه‌‌‌دار شدن در کشور به طور متوسط زیر 15 سال بود. نرخ متعارف دنیا بر اساس استاندارد تعریف‌شده از سوی هبیتات (دفتر اسکان بشر ملل متحد)، حدود 10 سال اعلام شده است. در تهران طول دوره انتظار برای خرید مسکن با پس‌‌‌انداز 15 درصدی درآمد، در سال 1401، به بیش از یک قرن یعنی 112 سال رسیده است.

این میزان در سال 99 حدود 109 سال بود. در سال 98 با نرخ پس‌‌‌انداز حدود 25 تا 30‌درصد این میزان معادل 60 سال بود. در حالی که متوسط نرخ پس‌‌‌انداز خانوارها در دهه 80 برابر با حدود 30‌درصد درآمد یک‌سال آنها بود، طول دوره انتظار برای خرید خانه در سال 84 با اتکا به پس‌‌‌انداز خانوارها معادل 22‌سال و در سال 79 معادل 12 سال بود. این اعداد به خوبی وضعیت دور و دورتر شدن خانوارها از دسترسی به مسکن را در طول دو دهه اخیر نشان می‌دهد.