چالش‌های ساز و کار جدید دریافت حق کمیسیون املاک

چالش‌های ساز و کار جدید دریافت حق کمیسیون املاک

بر اساس مصوبه دولت، وزارت راه و شهرسازی و وزارت اقتصاد و دارایی هر سال قیمت منطقه‌ای املاک را تعیین می‌کنند و مشاوران املاک هم بر همان اساس حق کمیسیون می‌گیرند

 دولت بسته جدیدی برای ساماندهی بازار مسکن مصوب کرده‌است که بخشی از آن مربوط به تعیین ضوابط محاسبه هزینه مشاوران املاک برای ثبت قراردادهای اجاره یا خرید و فروش مسکن است. بر اساس مصوبه دولت، وزارت راه و شهرسازی و وزارت اقتصاد و دارایی هر سال قیمت منطقه‌ای املاک را تعیین می‌کنند و مشاوران املاک هم بر همان اساس حق کمیسیون خود را خواهند گرفت و دیگر حق کمیسیون به مبلغ اجاره‌بها یا فروش بستگی ندارد.

فرمول جدید محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک، برای اجرا از سوی معاون اول رئیس‌جمهور به دستگاه‌های متولی ابلاغ شده که بر اساس این مصوبه، تعیین کمیسیون بنگاه‌های املاک بر مبنای درصدی از قیمت معاملاتی که سبب ذی‌نفع شدن بنگاه‌ها از گرانی مسکن می‌شد، لغو شده است. طبق ابلاغیه اخیر معاون اول رئیس‌جمهور، نرخ حق‌الزحمه مشاوران املاک تغییر و هرسال این نرخ تغییر خواهد کرد.

مصوبه نحوه محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک ابلاغ شده است 

معاون اول رئیس‌جمهور، مصوبه هیأت وزیران در خصوص تغییر حق‌الزحمه مشاوران املاک را به وزارت راه و شهرسازی، وزارت صمت، نیرو، دادگستری، سازمان برنامه و بودجه، بانک مرکزی، سازمان ثبت اسناد و املاک، معاونت اقتصادی رئیس و اتاق اصناف ایران ابلاغ کرد.

بر اساس این مصوبه نحوه محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک از تعیین درصدی طرف‌های معامله به رقم ارزش منطقه‌ای معاملات که کمیسیون تقویم املاک که سالانه تعیین می‌کند، تغییر کرده است.

کمیسیون تقویم املاک، بر اساس ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم (اصلاحی سال 94)، موظف است هر سال ارزش معاملاتی املاک مناطق مختلف را استخراج کند. قیمت ساختمان با توجه به مصالح (اسکلت فلزی یا بتن آرمه یا اسکلت بتنی و سوله و غیره) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) و نوع مالکیت و قیمت زمین نیز با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی تعیین می‌شود. به‌عنوان مثال تهران در این کمیسیون به ۱۰۰ بلوک تقسیم شده و متوسط قیمت املاک هر بلوک براساس شاخص‌های مختلف برای یک سال تعیین می‌شود.

ارزش معاملاتی املاک بر اساس درصد و برای کل کشور تعیین می‌شود

طبق ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم، تعیین ارزش معاملاتی املاک به‌صورت درصدی از میانگین قیمت‌های روز منطقه به تفکیک انواع کاربری است. این درصد به‌صورت سالانه و با تصویب هیأت وزیران برای کل کشور تعیین می‌شود.

کمیسیون تقویم املاک موظف است ارزش معاملاتی ملک را در سال اول معادل دو درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه با لحاظ ملاک‌های مختلف تعیین کند، این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد میانگین قیمت‌های روز املاک برسد. مثلاً اگر ارزش ملک 4 میلیارد تومان باشد بر اساس محاسبه کمیسیون تقویم املاک، ارزش معاملاتی آن حدود 40 میلیون تومان تعیین می‌شود و مشاوران املاک حق کمیسیون را بر اساس این قیمت و نه قیمت واقعی ملک (4 میلیارد تومان) باید اخذ کنند.

در سال 98، کمیسیون تقویم املاک، ارزش معاملاتی ملک را در منطقه شمال تهران(منطقه یک) برای واحدهای مسکونی هر متر 500، اداری 700 و تجاری را 870 هزار تومان تعیین کرده است.

در حال حاضر حق کمیسیون مشاوران املاک بر اساس ارزش معامله از طرف‌های معامله (موجر و مستاجر یا خریدار و فروشنده) اخذ می‌شود. مثلاً اگر ارزش ملک 4 میلیارد تومان باشد تا مبلغ 500 میلیون تومان، نیم درصد ارزش و بقیه آن (3،5 میلیارد تومان) 25 صدم درصد ارزش ملک از دو طرف معامله به‌صورت مجزا دریافت می‌شود. با این فرمول، هزینه حق‌الزحمه معامله یک ملک به ارزش 4 میلیارد تومان برای هر طرف معامله (خریدار و فروشنده) حدود 8 میلیون و 750 هزار تومان است به‌عبارتی درآمد مشاوران املاک از این معامله 17،5 میلیون تومان خواهد بود. به این ترتیب هر چه ارزش ملک بیشتر باشد حق کمیسیون مشاوران املاک از هر معامله بیشتر خواهد بود. به همین دلیل در بازار مسکن، مشاوران املاک در تعیین قیمت‌ها نقش دارند. برخی فعالان بازار مسکن می‌گویند، ممکن است ارزش یک ملک با قیمتی که در بنگاه معامله می‌شود کمتر باشد اما به خاطر دلالی و سودجویی، ملک قیمتی بیشتر از ارزش واقعی پیدا می‌کند. تخلف در اخذ حق کمیسیون با افزایش قیمت مسکن، بیشتر شده است. به گفته فعالان بازار مسکن، با اینکه بر اساس فرمول محاسبه حق کمیسیون، درآمد بالایی بابت هر معامله نصیب مشاوران املاک می‌شود اما بسیاری از مشاوران حق‌الزحمه خود را بیشتر از این نرخ دریافت می‌کنند. مثلاً بابت صدور کد رهگیری معاملات، هیچ هزینه ای نباید از دو طرف معامله اخذ شود اما در مواردی مشاوران املاک هزینه‌ای بیش از یک میلیون تومان را برای صدور کد رهگیری از مردم می‌گیرند.

رسول جهانگیری، رئیس کمیسیون املاک و مستغلات اتاق اصناف معتقد است اگر هدف از تغییر نحوه محاسبه کمیسیون معامله املاک، کنترل قیمت یا کاهش قیمت مسکن است، این مصوبه به‌تنهایی عامل کاهش قیمت نیست بلکه یکی از چندین عوامل است. بنابراین در کنار آن موضوع تولید مسکن و افزایش عرضه، ساخت مسکن مناسب اجاره یا همان اجاره‌داری حرفه‌ای و همچنین ثبات سیاسی و اقتصادی موجب کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن خواهد بود.

او می‌افزاید: اما مصوبه تغییر نحوه محاسبه املاک برای ساماندهی و ضابطه‌مند شدن بازار عملکرد مشاوران املاک مؤثر است. البته اگر ارزش معاملاتی ملک که کمیسیون تقویم املاک، هر سال برای محاسبه مالیات ملک آن را استخراج می‌کند، به‌عنوان پایه محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک باشد، با توجه به اینکه ارزش معاملاتی ملک 200 تا 300 درصد کمتر از ارزش واقعی آن است، شاید مشاوران املاک آن را اجرا نکنند و در این صورت رونق معاملات غیرقانونی و به‌اصطلاح زیرزمینی را خواهیم داشت.

جزئیات بیشتری از نحوه محاسبه جدید حق کمیسیون املاک را اعلام نشده است 

هنوز دولت جزئیات بیشتری از نحوه محاسبه جدید حق کمیسیون املاک را اعلام نکرده است. این ابهام در حال حاضر در این خصوص وجود دارد که قرار است حق کمیسیون براساس همان نرخ ارزش معاملاتی باشد که کمیسیون تقویم املاک هر سال آن را اعلام می‌کند یا اینکه تعیین ارزش معاملاتی املاک برای محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک، به‌صورت دیگری است؟ فعالان بازار مسکن به این موضوع اشاره می‌کنند که مثلاً اگر ارزش ملکی 4 میلیارد تومان است و ارزش معاملاتی آن 40 میلیون محاسبه شده باشد، ممکن است مشاوران املاک نصف این عدد (40 میلیون تومان) را به‌عنوان حق کمیسیون اخذ کنند که در این صورت حق کمیسیون جدید با حق کمیسیونی که با فرمول قبلی اخذ می‌شد تفاوتی نخواهد داشت. عبدالله اوتادی، عضو هیأت مدیره اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به مصوبه جدید دولت برای تغییر نحوه حق کمیسیون گفت: با این مصوبه سهم مشاوران املاک از هزینه ثبت معامله بسیار اندک خواهد بود و به نظر نمی‌رسد اجرای این مصوبه موفقیت‌آمیز باشد. وی افزود: مشاوران املاک با این مصوبه مخالف هستند و آن را اجرا نخواهند کرد. به نظر می‌رسد برای ساماندهی بازار مشاوران املاک و کاهش تأثیرگذاری عملکرد این صنف بر افزایش قیمت مسکن، نظارت بر معاملات باید افزایش یابد. راهکارهایی در دولت برای افزایش نظارت در نظر گرفته شده است که ثبت معاملات در سامانه املاک از جمله آن است.

مهم‌ترین عوامل تأثیر‌گذار بر قیمت مسکن، شرایط عمومی اقتصاد و همچنین عرضه و تقاضا است. در سال‌های گذشته نرخ تورم به‌صورت مداوم افزایش یافته است و از سوی دیگر تولید مسکن نصف میزان تقاضا بوده است. این عوامل موجب افزایش چند برابری قیمت مسکن شده است. سودجویی و دلالی نیز بر افزایش قیمت مسکن بخصوص اجاره‌بها اثرگذار است. مصوبه دولت برای ساماندهی بازار مشاوران املاک، بخشی از برنامه ساماندهی بازار مسکن است. به نظر کارشناسان اقتصادی، افزایش ساخت و عرضه مسکن، ثبات اقتصادی و کاهش سوداگری در بازار مسکن، در کنار اجرای قوانین شفاف در آینده منجر به ساماندهی بازار مسکن و ثبات قیمت در این بازار خواهد شد.