حداقل ۴ سال خروج از بار رکود بازار مسکن زمان می‌برد
فعالان ساختمانی و خانه‌اولی‌های اجاره‌نشین- بعد از ناکامی مکرر دولت‌ها در تنظیم مناسب این بخش طی این سال‌ها، اکنون به تغییر اوضاع به‌واسطه انتخاب قریب‌الوقوع وزیر جدید امیدوار هستند. اما آیا با صرف «تغییر وزیر مسکن»، مشکلات حل خواهد شد؟ بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، مجموعه‌ای ۴تکه‌ای شامل «صورت مسائل اساسی بخش مسکن»، «جعبه‌ابزار دستیابی به رونق غیرتورمی»، «تله‌های سیاستی مقابل وزیر» و همچنین «فرصت عضو جدید کابینه» وجود دارد که اگر به شکل مناسب توسط سیاستگذار این بخش چیده شود، این بازار بعداز حداقل ۴سال، از ابر رکود تورمی خارج خواهد شد. یکی از تله‌های دردسرساز، «تصویب سیاست‌های خنثی به موازات بحران مسکن» است؛ به این معنا که سیاستگذار جدید با این تصور که «موتور تورم ملکی» از درون این بازار فعال شده است، بدون توجه به «بازی‌گردانان بیرونی بازار»، بیراهه تازه‌ای برای حل مشکلات طراحی کند. بازارهای خرید، اجاره و ساخت مسکن (از جمله خانه‌سازی دولتی) با ۶ چالش روبه‌رو است که برای آنها، دو جعبه‌ابزار – سیاست‌های ترکیبی- لازم است.
آدرس تله‌های بازار املاک مقابل وزیر جدید، اقدامات لازم برای حل پازل مسکن در دوره جدید مدیریت وزارت راه و شهرسازی را معرفی می‌کند. با استعفای رستم قاسمی، اولین وزیر راه و شهرسازی دولت سیزدهم، چند سوال مهم پیش‌روی وزیر جدید این وزارتخانه در بخش مسکن قرار دارد که پاسخ به آنها، نقشه راه وزیر جدید را ترسیم می‌کند. بررسی‌های انجام‌شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار مسکن با 6 مساله اساسی مواجه است که توجه به راهکارهای موثر در این زمینه می‌تواند، پازل مسکن را در دوره مدیریتی جدید این وزارتخانه حل کند.
ماموریت وزیر جدید راه و شهرسازی در بخش مسکن، از آنجا مهم، ویژه و با درجه حساسیت بسیار بالا است که وزیر جدید، هر شخصی که باشد، مسئولیت اجرا و تحقق بزرگ‌ترین ماموریت اقتصادی دولت فعلی برای رفع بزرگ‌ترین مشکل خانوارها را دارد. در شرایطی که ابتدای دولت سیزدهم معضل اصلی در بخش مسکن مربوط به حوزه خرید مسکن به‌دلیل جهش قیمت مسکن از یک‌سو و افت شدید قدرت خرید خانوارها بود؛ اما هم‌اکنون و با گذشت بیش از یک‌سال، معضل دیگری نیز به آن اضافه شده است. این معضل مربوط به ثبت رکورد تاریخی رشد اجاره‌بهای مسکن و دشوارتر شدن شرایط مستاجرها در این بازار است. این موضوع نشان می‌دهد مشکل بزرگ بازار مسکن، یک‌سال بعد از آغاز به کار دولت سیزدهم، هم‌اکنون بزرگ‌تر هم شده است. این در حالی است که مهم‌ترین ماموریت اقتصادی این دولت، در بخش مسکن و برای رفع این مشکلات بزرگ، تعریف شده است. دولت سیزدهم ماموریت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال برای چهار سال متوالی را در دستور کار قرار داده است؛ اما کارنامه یک‌ساله اجرای این برنامه، عملکرد مطلوب و موفقی را نشان نمی‌دهد. یک دلیل عدم موفقیت کارنامه ساخت یک میلیون مسکن، در سال اول اجرا، آن است که در یک‌سال گذشته، اقدامات و نگاه سیاستگذار در این زمینه تنها معطوف به بخش مسکن بوده است. به این معنا که همه مشکلات موجود در این بخش تنها از جنس مشکلات درون بخش مسکن دیده شده و بنابراین بیراهه سیاستی در این زمینه یعنی اتکا به سیاست ساخت خانه‌های دولتی مورد تمرکز واقع شده و شکل گرفته است. اما بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، برای آنکه وزیر جدید راه و شهرسازی (وزیر مسکن) بتواند بر مشکلات موجود در این بخش غلبه کند، یک پازل پیش‌روی خود دارد که برای حل آن باید چهار حرکت اصلی انجام دهد. در این زمینه لازم است به‌طور قطع، یک جعبه ابزار رونق از سوی وزیر جدید به‌عنوان سیاستگذار مسکن به‌کار گرفته شود. این جعبه ابزار ترکیبی از سیاست‌های موثر برای رفع، کنترل و مهار بحران‌هایی است که از درون و بیرون بازار مسکن، منجر به بروز مشکل برای هر دو سمت عرضه و تقاضای املاک مسکونی شده است.
واقعیت بازار و یک میلیون مسکن
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد پازلی که هم‌اکنون مقابل وزیر جدید راه‌وشهرسازی قرار دارد که باید برنامه‌های خود را با توجه به آن تدوین و اجرایی کند، چهار تکه مهم دارد که حل آن نیازمند چهار حرکت است. این در حالی است که در شرایط فعلی، 6 چالش اصلی در بازار مسکن وپیش‌روی وزیر قرار دارد. مساله ساخت یک میلیون مسکن دولتی در سال، عقب‌ماندگی در برنامه‌های مربوط به نوسازی بافت‌فرسوده به میزان 100هزار واحد در سال، سقوط قدرت خرید مسکن، جهش تاریخی اجاره‌بها، ساختوساز در عمیق‌ترین رکود و جریان ملکی (غیرمولد) تورم‌ساز در بازار، 6چالش اصلی و فعلی بازار مسکن در شرایط حاضر هستند.
، اولین حرکت برای حل این پازل، مربوط به «تشخیص درست صورت‌مساله» است. همچنین تجویز درست سیاست‌ها، شناخت تله‌های بازار مسکن و پرهیز از ورود به آنها و از سوی دیگر توجه به «اعتبار» استثنایی عضو جدید کابینه در بدنه دولت، باید از سوی وزیر جدید مورد توجه قرار گیرد.
شروع رکود ساخت و ساز از سال ۹۳
وزیر جدید مسکن، باید درک درستی از صورت‌مساله فعلی بازار مسکن، مشکلات این بخش، عوامل دخیل در آن و همچنین ابعاد طرح خانه‌سازی دولتی در قالب ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی داشته باشد. یکی از مهم‌ترین واقعیت‌های بازار مسکن مربوط به عمق رکود دوگانه در این بازار است. بازار معاملات مسکن هم‌اکنون و بعد از چهار سال پیاپی جهش شدید قیمت‌ها و افت قدرت خرید متقاضیان به‌ویژه خانه‌اولی‌ها وسایر متقاضیان مصرفی، در وضعیت رکود قرار دارد. این در حالی است که رکود در بازار ساختوساز نیز از سال93 آغاز شده و هم‌اکنون در عمیق‌ترین شرایط خود طی دو دهه اخیر قرار گرفته است. دست‌کم 5سال است که رکود شدید در حوزه عرضه مسکن وجود دارد و روز به روز نیز بر عمق این رکود افزوده می‌شود. در چنین شرایطی، دولت، برنامه ساخت یک‌میلیون مسکن در سال برای افزایش عرضه و کمک به خانه‌دار شدن متقاضیان واجد شرایط را در دستور کار قرار داده است. با گذشت بیش از یک‌سال از آغاز اجرای این طرح، تاکنون تنها حدود 700هزار نفر متقاضیان موثر اقدام به افتتاح حساب در بانک برای واریز آورده کرده‌اند و وام بانکی تنها به حدود 200هزار واحد مسکونی پرداخت شده است. این 200هزار واحد در واقع مقیاس واقعی یا واقعیت عملکرد طرح خانه‌سازی دولتی در یک‌سال اخیر را نشان می‌دهد. این در حالی است که باید در سال اول، یک‌میلیون مسکن ساخته می‌شد یا به عبارت دقیق‌تر عملیات ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در یک‌سال آغاز می‌شد که مستلزم اعلام آمار پرداخت تسهیلات بانکی برای یک‌میلیون مسکن و نه 200 هزار واحد تاکنون است. بررسی کارنامه یک‌ساله دولت در این بخش نشان می‌دهد این طرح با چند مساله مهم مواجه است که لازم است وزیر جدید، حتما به آن توجه کند و برنامه‌های خود را براساس آن تدوین و اجرا کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد اولین مساله قابل شناسایی در این زمینه به «تفاوت هزینه ساخت توافق‌شده با واقعیت قیمت‌های بازار» برمی‌گردد. همین موضوع باعث شده است که ستون اصلی این طرح، به‌صورت کج طراحی شود. از همان ابتدا، قیمتی که سیاستگذار مسکن برای اجرای این طرح و ساخت واحدها اعلام کرد با اختلاف قابل توجه، از هزینه واقعی ساخت مسکن در بازار، فاصله داشت و از آن کمتر بود. همین موضوع هم در سال اول و هم در سال‌های بعد زمینه‌ساز کندسازی و خلف وعده‌های بعدی در خصوص هزینه تمام‌شده واحدها و زمان ساخت و تحویل واحدها به پیش‌خریداران می‌شود.
1683 | ۰۳/۰۲/۰۸
1682 | ۰۳/۰۲/۰۵
1681 | ۰۳/۰۲/۰۴