دولت برای سال سوم ناکام ماند؛ مردودی دولت در مالیات‌ستانی خانه‌های خالی

دولت برای سال سوم ناکام ماند؛ مردودی دولت در مالیات‌ستانی خانه‌های خالی
«مالیات‏‏‌‌ستان» در نیم‌سال اول ۱۴۰۳ فقط ۰.۸ درصد (۳.۹ میلیارد تومان به جای ۵۰۰ میلیارد تومان) از آنچه قرار بود تحت عنوان «مالیات بر خانه‏‏‌خالی» از مالکان دریافت شود را وصول کرد. بررسی‏‏‌ها نشان می‌دهد، این مردودی مقابل مالکان املاک منجمدشده در بازار مسکن، دست‏‏‌کم برای سومین سالی متوالی رخ می‌دهد.
«مالیات‏‏‌‌ستان» در نیم‌سال اول ۱۴۰۳ فقط ۰.۸ درصد از آنچه قرار بود تحت عنوان «مالیات بر خانه‏‏‌خالی» از مالکان دریافت شود را وصول کرد. بررسی‏‏‌ها نشان می‌دهد، این مردودی مقابل مالکان املاک منجمدشده در بازار مسکن، دست‏‏‌کم برای سومین سالی متوالی رخ می‌دهد. شکست برابر خانه‌های خالی ناشی از «یک قانون با ۱۰۰۱ معافیت و استثنا» و همچنین «چشم‏‏‌بستن سیاستگذار» نسبت به الگوی جهانی مالیات‏‏‌ستانی از ملک است. در کارنامه اخیر، موفقیت نسبی در اخذ مالیات از املاک لوکس می‌تواند برای اصلاح مسیر در بازار خانه‌های بلااستفاده، معنادار باشد.
کارنامه شش‌‌‌ماهه عملکرد دولت در حوزه مالیات‌‌‌ستانی از خانه‌‌‌های خالی و لوکس نشان‌‌‌دهنده رفوزگی برای سومین سال متوالی است. در نیمسال اول ۱۴۰۳ و در حالی که انتظار می‌رود نیمی از هدف‌گذاری بودجه سالانه کشور در این بخش محقق شده باشد، تنها ۰.۸‌درصد از هدف مالیاتی خانه‌‌‌های خالی محقق و معادل کمتر از چهار میلیارد تومان وصول شد. این کارنامه البته چندان هم دور از انتظار نبود چراکه عملکرد دولت در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ نیز تفاوت محسوسی با نیمسال اول ۱۴۰۳ نداشت.
مالکان خانه‌‌‌های خالی و گران‌قیمت از سال ۹۹ در قالب‌بندی از بودجه سالانه کشور مشمول پرداخت مالیات شدند. اگرچه کمترین توفیقی در این مالیات‌‌‌ستانی حاصل نشد اما بندهای مربوطه در لوایح بودجه سال‌های بعد نیز به تصویب رسید و هر سال با تغییرات جزئی تکرار شده است. این دو مالیات ملکی در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ وصولی نداشت اما سرانجام در سال ۱۴۰۱ با پافشاری دولت و سازمان امور مالیاتی و به دنبال تصویب قانون جدیدی برای اخذ مالیات خانه‌‌‌های خالی در مجلس، سرانجام اولین مالکان خانه‌‌‌های خالی را در تور انداخت و توانست درآمدهای جزئی سالانه از این محل ایجاد کند. با این حال ارقام وصولی بسیار ناچیز و در مقایسه با هدف مالیاتی پیش‌بینی‌شده در بودجه، همواره نزدیک صفر بوده است.
دولت در سال ۱۴۰۱ اخذ ۱۰۰۰ میلیارد تومان مالیات از مالکان خانه‌‌‌های خالی را در دستور کار قرار داد اما در آن سال فقط ۱.۸ میلیارد تومان مالیات از این محل حاصل شد و مشخص بود که از میان انبوه واحدهای مسکونی منجمد‌شده و خالی‌مانده در بازار مسکن، حتی ۱۰۰ واحد نیز شناسایی یا ملزم به پرداخت مالیات نشده است.
با وجود این کارنامه ضعیف در حوزه وصول مالیات ملکی مذکور، در سال ۱۴۰۲ دولت وقت هدف مالیاتی در این بخش را دو برابر کرد و به ۲۰۰۰ میلیارد تومان افزایش داد؛ گو اینکه دولتمردان امیدوار بودند بتوانند با تکیه بر داده‌‌‌های ثبت‌شده در سامانه ملی املاک و اسکان، خانه‌‌‌های خالی را شناسایی کنند. با این حال در آن سال هم کل رقم وصولی از این ردیف درآمدی در بودجه سالانه کشور فقط ۵.۴ میلیارد تومان بود که فقط ۰.۳‌درصد از هدف مالیاتی پیش‌بینی‌شده را محقق کرد.
به تازگی آمار رسمی جدیدی از میزان تحقق درآمدهای مالیاتی در شش‌ماه اول سال‌جاری منتشر شده که نشان می‌دهد امسال هم دولت در وصول مالیات‌‌‌های ملکی دوگانه یعنی مالیات خانه‌‌‌های خالی و گران‌قیمت ناکام مانده و رفوزه شده است. ردیف مصوب درآمد مالیات خانه‌‌‌های خالی در بودجه سال‌جاری، در حالی که با توجه به روند رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ انتظار می‌‌‌رفت افزایش داشته باشد یا دست‌‌‌کم ثابت بماند، نصف شد. امسال پیش‌بینی دولت از درآمد مالیاتی ناشی از خانه‌‌‌های خالی فقط ۱۰۰۰ میلیارد تومان بود و به این ترتیب در برش شش‌ماهه باید ۵۰۰ میلیارد تومان از این رقم وصول شده باشد. این در حالی است که در این مدت فقط ۳.۹ میلیارد تومان مالیات از مالکان خانه‌‌‌های خالی اخذ شده که معادل ۰.۸ از هدف برش نیمسال‌جاری است.
این ارقام ناچیز اگر موشکافانه مورد توجه قرار گیرد، پیام‌‌‌های مهمی برای سیاستگذار بخش مسکن دارد. کارنامه دولت در مالیات خانه‌‌‌های خالی مصداق بارز ضرب‌‌‌المثل «سال به سال، دریغ از پارسال» است! جهت تغییرات قیمت مسکن در سال‌های اخیر همواره مثبت بوده؛ اگرچه میزان این تغییرات در هر سال متفاوت بوده است. به این ترتیب برآورد از درآمد انواع مالیات ملکی با توجه به اینکه بر اساس درصدی از ارزش ملک تعیین می‌شود، باید هر سال نسبت به سال گذشته افزایش داشته یا در صورت ثبات تورم ملکی، ثابت بماند. اما دولت در سال ۱۴۰۳ با مشاهده کارنامه ضعیف سال‌های ۹۹ تا ۱۴۰۲ تصمیم گرفت رقم ردیف درآمدی پیش‌بینی‌شده از این محل را به نصف کاهش دهد. این شاید پلیتیکی برای بهتر جلوه دادن کارنامه وصول مالیات مسکن (سهم وصولی از کل ردیف پیش‌بینی‌شده) بود؛ اما حتی این پلیتیک هم جواب نداد و عملا کارگزاران مالیاتی در شش‌ماه نخست امسال کارنامه‌‌‌ای ضعیف‌‌‌تر از سال گذشته داشته‌‌‌اند.
قانون استثناها
در سال‌های گذشته عدم‌دسترسی به اطلاعات سکونتی افراد و آخرین وضعیت املاک مسکونی، به عنوان دلایل کارنامه ضعیف وصول مالیات‌‌‌های ملکی نام برده می‌‌‌شد. این در حالی است که بخشی از این اطلاعات به شکل خوداظهاری در سال‌های اخیر روی سامانه املاک و اسکان بارگذاری شده است. تعداد املاک ثبت شده آن‌‌‌قدر کم نیست که بتوان عملکرد ضعیف وصولی دو سه میلیارد تومان مالیات از هزاران واحد مسکونی خالی از سکنه را که به عنوان خرید سرمایه‌‌‌ای تملک و منجمد شده است قابل پذیرش تلقی کرد. اما علت این ناکامی تکرارشونده در سال‌های اخیر در اجرای این بخش از بودجه کشور چه بوده است؟ همه چیز به محتوای قانون پشتیبان اخذ مالیات از خانه‌‌‌های خالی بازمی‌گردد. این قانون حاوی تعداد زیادی استثناست؛ به این معنا که عده زیادی از مالکان خانه‌‌‌های خالی به انحای گوناگون از پرداخت مالیات مذکور معاف شده‌‌‌اند. قانون مذکور راه‌‌‌های دور زدن متعددی دارد، تا جایی که مثلا یک خانوار می‌تواند تا دو خانه خالی علاوه بر ملک محل سکونت خود داشته باشد و بابت این واحدها مشمول پرداخت مالیات نشود.
به عنوان مثال بر اساس این قانون به مالکان خانه‌‌‌های خالی مجوز داده شده است که دو خانه خالی دیگر نیز به جز اقامتگاه اصلی، معاف از مالیات، در مالکیت داشته باشند. این معافیت مربوط به بند ۲ تبصره ۸ از ماده ب نسخه جدید قانون مالیات بر خانه‌‌‌های خالی است که سال گذشته ابلاغ شد. بر اساس این بند، سرپرستان خانوار می‌توانند یک واحد مسکونی در شهر محل اقامت خود را به عنوان اقامتگاه اصلی در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند. از سوی دیگر در صورتی که این افراد واحد مسکونی دیگری در شهر دیگری داشته باشند می‌توانند آن واحد را نیز به صورت معاف از مالیات به عنوان اقامتگاه فرعی در سامانه ثبت کنند.
حال اگر یک واحد خالی از سکنه دیگر در شهر محل اقامتگاه اصلی خانوار به نام یک عضو دیگر خانوار باشد نیز از مالیات معاف است. معنا و تفسیر این ماده مالیاتی آن است که یک خانوار می‌تواند علاوه بر اقامتگاه اصلی خود در شهر محل سکونت، دو واحد مسکونی خالی از سکنه یکی در شهر خود و دیگری در شهر دیگر را به صورت معاف از مالیات و به صورت خالی نگهداری کند. به این ترتیب مادامی که بنا بر اجرای قانونی مملو از استثناها باشد، انتظار کارنامه قابل قبول از دولت، در اجرای آن بیجاست.